Uma mudança técnica no Aeroporto Campo de Marte entrou no radar das incorporadoras
O Aeroporto Campo de Marte e novas regras para construções passaram a chamar atenção do mercado imobiliário em São Paulo. Durante semanas, uma mudança técnica no aeroporto da Zona Norte gerou dúvidas, revisões internas e insegurança sobre novos empreendimentos.
A princípio, o tema parecia restrito à aviação executiva. No entanto, incorporadoras logo perceberam que a modernização operacional do aeroporto poderia influenciar prédios, bairros inteiros e até municípios vizinhos da Grande São Paulo.
Operação por instrumentos exige mais proteção ao espaço aéreo
A discussão ganhou força porque o Campo de Marte passa por adequações para operar por instrumentos, sistema conhecido como IFR. Esse tipo de operação permite pousos e decolagens com menor dependência das condições visuais, o que aumenta a regularidade dos voos.
Porém, essa evolução também exige maior controle sobre obstáculos no entorno do aeroporto. Prédios, torres, antenas e outras estruturas podem interferir nas superfícies de aproximação, saída e proteção das aeronaves.
Por isso, o raio de até 20 quilômetros entrou no centro da preocupação. Antes da publicação das novas diretrizes, empresas não sabiam exatamente quais projetos precisariam passar por análise individual da Aeronáutica.
Novo plano do DECEA substitui incerteza por critérios técnicos
A situação começou a mudar com a publicação do Plano de Zona de Proteção do Plano Diretor (PDIR) pelo Departamento de Controle do Espaço Aéreo. A Portaria ICA nº 2.173, de 29 de abril de 2026, definiu as superfícies limitadoras de obstáculos do Aeródromo Campo de Marte.
Na prática, o documento não elimina todas as restrições. Ainda assim, ele dá mais clareza sobre as áreas com maior sensibilidade operacional e sobre os limites aplicáveis em diferentes trechos do entorno aeroportuário.
Segundo dados técnicos divulgados pelo setor, a Área Horizontal Externa considera parâmetros como altura real superior a 100 metros ou cota altimétrica acima de 827,49 metros em relação ao nível do mar. Portanto, a análise depende da localização, da topografia e da altura final de cada estrutura.
Áreas próximas ao aeroporto seguem com restrições mais sensíveis
As limitações mais rigorosas continuam concentradas nas proximidades do Campo de Marte. Em regiões mais próximas da pista, construções com maior altura podem exigir avaliação específica do Comando da Aeronáutica.
Esse ponto é essencial porque o debate não envolve apenas potencial construtivo. Na aviação, a proteção contra obstáculos garante margens de segurança para aproximações, decolagens e procedimentos em condições meteorológicas mais restritivas.
Assim, o novo plano tenta equilibrar dois interesses relevantes para São Paulo. De um lado, a cidade busca manter seu ritmo de desenvolvimento urbano. De outro, o aeroporto precisa preservar condições seguras para ampliar sua operação.
Mercado temia impacto sobre milhares de unidades residenciais
Antes da publicação do novo Plano de Zona de Proteção do Aeroporto Campo de Marte, entidades do setor imobiliário demonstravam preocupação com uma possível trava generalizada. O Secovi-SP chegou a estimar que projetos somando cerca de 35 mil unidades residenciais poderiam ser afetados pelas exigências em um raio de 20 quilômetros.
Além disso, reportagens do setor apontaram risco bilionário em Valor Geral de Vendas, caso a análise individual se tornasse necessária para grande parte dos lançamentos. Com as novas coordenadas, as empresas agora conseguem refazer estudos e avaliar cada projeto com mais previsibilidade.
A mudança, portanto, trouxe alívio para incorporadoras. Ainda assim, ela também reforçou a importância de considerar o espaço aéreo como parte do planejamento urbano em uma metrópole verticalizada.
Campo de Marte entra em uma fase estratégica para a aviação executiva
O Campo de Marte está sob administração da PAX Aeroportos, ligada à XP Asset, desde a concessão realizada em 2022. O pacote também incluiu o Aeroporto de Jacarepaguá, no Rio de Janeiro, em contrato de 30 anos.
A concessionária assumiu compromissos de modernização e melhoria da infraestrutura. Nesse contexto, a operação IFR representa uma etapa importante para ampliar a regularidade, fortalecer a aviação executiva e preparar o aeroporto para novas demandas do setor.
No fim, o caso mostra que o futuro do Campo de Marte não depende apenas de pistas, hangares e aeronaves. Ele também passa pela forma como São Paulo decide conviver com aeroportos urbanos, prédios altos e um espaço aéreo cada vez mais disputado.
